后巷屋10年发展历程的核心结论是什么?——温哥华后巷屋真相与分析之二

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温哥华后巷屋

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温哥华后巷屋市场2019分析之二

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后巷屋自2009年至今已历十年的发展过程,累积了四千多套的市场存量,无论在时间上还是数量上,均已具备相当的样本条件,是做一个市场调研并得出一些关键的结论的时候了。以下数据来自于温哥华市政府城市规划与可持续发展部门于2018年向温哥华市议会提交的相关报告。

温哥华后巷屋十年发展的核心结论

  • 后巷屋正在成为温哥华重要的出租房源组成部分,并且其绝大部分承载着租客正式住址的功能;

  • 人们选择住在后巷屋,是因为后巷屋是一个在可负担的前提下,可以尽可能地让他们生活在一个更加靠近他们的家人、朋友、工作、学校以及便利的交通和其他生活设施的选择;

  • 大多数拥有后巷屋的业主和居住在后巷屋的住客,对他们的后巷屋感到满意;

  • 业主和住户均表示希望增加后巷屋的允许建筑面积。为了实现更好的内部空间配置以满足宜居性,许多人都希望后巷屋能提供更多的存储空间,以此使得其后巷屋居住环境更加方便和舒适;

  • 依据后巷屋业主的反馈,大多数后巷屋的开发成本低于300,000加币并且在一年半内完成施工。

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问题与改进的建议

  • 经过十年的发展历程,随着社区对后巷屋的认识与接受程度不断加大,原来的后巷屋发展规则已经显得陈腐不堪,不能满足新形势下的后巷屋规划需要;

  • 人们普遍认为既有的后巷屋开发条例和规定过度严苛且复杂;站在全市综合发展的视角上(例如能源效率,便捷性,停车和植被保护),需要对相关条例做出更加平衡的调整;

  • 过长后巷屋审核时间直接影响了后巷屋的开发成本,因此应该就后巷屋的审核程序做出检讨以利后巷屋的健康发展(注:这个问题已得到解决,温哥华市府承诺在12周内完成审核);

  • 建筑景观审核(landscape review)被一直认为是令到后巷屋项目开发效率低下的根源之一;人们强烈希望市政府澄清并简化这一过程(注:该程序已经在最新的后巷屋政策中得到了修正,并且调整了该审核步骤在整个项目中的审核次序);

  • 人们认为,更多的设计灵活性将有助于后巷屋建设者适应特定地形的挑战,例如将单层和1.5层后巷屋的高度限制放宽,从而在不对邻屋造成明显影响的情形下,使得后巷屋更加宜居与符合规范(该提议已经在新例中得到了体现,高度在整体上增加了2呎)。

温哥华后巷屋业主数据

温哥华后巷屋业主收入分布

温哥华后巷屋业权来源分布

温哥华后巷屋完工年份分布

温哥华后巷屋建设成本分布

 

小结

作为温哥华后巷屋真相与分析系列文章的第二篇,我们总结了后巷屋发展十年历程的核心结论与十年来事关后巷屋发展的重大问题与解决的建议,并且在文章最后附上了温哥华后巷屋业主的基础资料。从这些分享中我们不难得出温哥华后巷屋的主力建设者为家庭年收入八万以上,拥有自有业权,后巷屋市场从2015年进入建设快车道,并且建设成本可控于三十万之内的基本图像。

 

下一篇我们将与您分享和分析后巷屋租住者或者居住者的核心数据,敬请期待。